The

Khai thông cho thị trường

Cụ thể,àởcóthờihạnsẽđượccấpsổhồxskg luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua quy định: Trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn thì bên mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp khi hết thời hạn sở hữu mà bên bán không nhận lại nhà ở thì giải quyết theo quy định tại điều 166 của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Không chỉ vậy, luật Nhà ở 2023 còn quy định các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua. Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong sổ hồng.

ĐÌNH SƠN

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Savista, phân tích hồi tháng 4.2023, Nghị định 10 ban hành đã cho phép căn hộ condotel trên cả nước được cấp sổ hồng. Tuy nhiên từ đó đến nay vẫn rất ít dự án được cấp sổ. Còn loại hình căn hộ officetel và căn hộ dịch vụ (service aparment) lại không được cấp sổ. Đến nay, khi luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua đã bao quát tất cả mọi loại hình dự án bất động sản (BĐS) có thời hạn được cấp sổ hồng và sẽ giúp thông nút thắt trên thị trường bởi trước đây, khách hàng mua các loại hình này không được cấp sổ hồng nên giao dịch bị ách tắc. 

"Đây là một điểm mới và rất đáng hoan nghênh vì giải quyết được nhiều nút thắt cho thị trường, đồng thời bảo đảm được quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thế chấp, cho thuê căn hộ mà không phải thông qua chủ đầu tư… Quy định đi vào thực tiễn sẽ giúp khai thông và góp phần làm nóng lại giao dịch trên thị trường loại hình BĐS nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng và căn hộ dịch vụ", ông Dũng nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) BĐS nghỉ dưỡng ở Bình Thuận bày tỏ vui mừng khi loại hình BĐS có thời hạn được luật hóa việc cấp sổ hồng, nhất là BĐS nghỉ dưỡng đang được rất nhiều DN đầu tư trải dài từ Bắc đến Nam. Bởi lâu nay BĐS nghỉ dưỡng bị xem như "đứa con lai", nhà nước cho DN đầu tư, cho mua bán nhưng không được cấp "giấy khai sinh" là sổ hồng. Điều này đã ảnh hưởng không chỉ đến DN mà cả người mua nhà. Vì không được cấp sổ, nhiều trường hợp không được cầm cố vay ngân hàng, nhà nước cũng thất thu thuế. "Hiện nay thị trường vẫn đang còn khó khăn, trong đó BĐS nghỉ dưỡng còn khó khăn hơn. Nên với chính sách mới này kỳ vọng sẽ giúp khách hàng an tâm hơn khi mua nhà. Từ đó có thể giúp thị trường hồi phục sớm hơn dự kiến", vị này kỳ vọng.

Kỳ vọng giúp giảm giá

Theo kiến trúc sư Trần Tuấn, vì nở rộ nhưng lại không được cấp sổ hồng nên trên thị trường mới xuất hiện loại hình căn hộ mini biến tướng. Đây thực chất là căn hộ dịch vụ, chủ của những tòa nhà này thường bán hoặc cho thuê dài hạn bằng hợp đồng mua bán giấy tờ tay. Nhiều người sẵn sàng bỏ tiền ra mua bởi thu nhập thấp không đủ tiền mua nhà phố hoặc căn hộ. Vì không được quản lý chặt nên dẫn đến nhiều hệ lụy mà mới đây nhất là vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội. Nay loại hình căn hộ này được công nhận, được quản lý sẽ giúp nó trở về đúng bản chất, giúp người có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ nhưng an toàn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hoan nghênh luật Nhà ở 2023 đã kế thừa các quy định về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn của luật Nhà ở 2014 đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người tiêu dùng chỉ muốn mua và sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định. Các quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn còn góp phần phát triển loại nhà ở sở hữu có thời hạn như loại căn hộ dịch vụ được xây dựng trên khu đất có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm có giá bán thấp hơn so với giá bán của căn hộ chung cư sở hữu không xác định thời hạn. 

Ông Lê Hoàng Châu ví dụ: dự án B đường Nguyễn Hữu Cảnh (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) gồm khu 1 là khu nhà chung cư cao cấp được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài mà người mua căn hộ chung cư được sở hữu không xác định thời hạn. Khu 2 là khu văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ được xây dựng trên đất sử dụng có thời hạn 50 năm, mà người mua căn hộ dịch vụ được sở hữu có thời hạn 50 năm và có giá bán thấp hơn so với khu 1. Khi đó khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và cũng an tâm vì căn hộ mình mua dù sở hữu lâu dài hay có thời hạn đều được cấp sổ hồng, đều được pháp luật bảo hộ.

Hay trường hợp ông A có thửa đất ở cho ông B thuê 20 năm. Ông B được phép đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán căn hộ sở hữu nhà ở có thời hạn cho khách hàng. Ông B mất 1 năm để xây dựng và bán căn hộ cho khách hàng được sở hữu trong 19 năm với giá bán thấp hơn so với giá bán của căn hộ chung cư cùng loại được sở hữu không xác định thời hạn. Sau 20 năm, các khách hàng trả lại căn hộ cho ông B và ông B phá dỡ tòa nhà để giao trả lại thửa đất cho ông A.

Một ví dụ khác là ông C bán căn nhà thuộc sở hữu của mình cho ông D được sở hữu trong thời hạn 20 năm cũng có giá bán thấp hơn so với giá bán đứt. "Các trường hợp mua nhà sở hữu có thời hạn trên đây đều được cấp sổ hồng có thời hạn và được xử lý theo quy định của luật Nhà ở sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, lành mạnh, an toàn ở nhiều phân khúc. Từ đó cũng tạo sự cạnh tranh, giúp giảm giá BĐS", ông Châu phân tích. 

Khi đã luật hóa, các DN cũng mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Giúp thị trường có thêm nguồn cung căn hộ, từ đó cạnh tranh với loại hình căn hộ sở hữu lâu dài và có thể tạo ra một cuộc cách mạng về giá.

Kiến trúc sư Trần Tuấn